נדל"ן

תאור החברה

החזון
שכלול פעילות הנדלן בחברה והטמעתו לכדי חברת ניהול נכסים עצמאית והרחבת אפיק הנכסים המניבים תוך ניהול מקצועי כחטיבת רווח נפרדת

יעדים
הגדלה מבוקרת של כמות ואיכות הנכסים המניבים והפרויקטים לבנייה והרחבת הפעילות בחו"ל. כמו כן המשך גיוון תמהיל הפרויקטים

 

תאור השרות
ייזום פעילות נדלן בארץ ובעולם תוך מינוף כוח קנייה של קאדר משקיעים רחב לצורך רכישת פורטפוליו של נכסים ופרויקטים איכותיים וגיוונו.

יתרונות יחסיים
ניהול מקצועי, יתרון לגודל, ראייה ארוכת טווח, ניסיון עסקי, ניהול סיכונים.

משקיעי הנדל"ן הישראליים מגלים את סין

נכתב ע"י חיים שפריר
יו"ר תפנית אינווסטמנט גרופ ויו"ר תפנית תקשורת בע"מ הפעילה בסין 13 שנים

משקיעי הנדל"ן מישראל החלו, לאחרונה, לשאת את עיניהם לשוק הענק והמתפתח ביותר בעולם. רק בודדים מהם החלו בהערכות רצינית לכניסתם לסין ורק חברה אחת (הנסחרת בבורסה מחוץ לישראל) החלה לבנות מספר פרויקטים גדולים באחת מערי השדה.

מה קורה, כיום, בשווקי הנדל"ן בסין? האם כניסה של חברה ישראלית להשקעות נדל"ניות בסין דומה להתחלת פעילות במדינה אחרת? האם נחוצה הערכות מיוחדת לעבודה בסין? למה צריכים המשקיעים הישראליים לצפות לקראת פעילותם בארץ עם משטר ריכוזי? על שאלות אלו ואחרות נשתדל להרחיב במאמר זה.

כל מי שמבקר בשנחאי מתפעל ממגדלי הענק הסופר מודרניים והמעוצבים ע"י הארכיטקטים המובילים בעולם אשר צצים, חדשים לבקרים, בכל פינה בעיר.

ברם, מעטים מהמבקרים בעיר יודעים כי בשנחאי, על כ – 25 מיליון תושביה, הנחשבת לעיר החמישית בגודלה בעולם, לא היה בניין שגובהו מעל 7 קומות עד לשנת 1992. כיום מאכלסת שנחאי יותר מ 2600 רבי קומות (כולל את הבניין השלישי בגודלו בעולם) והעוצמה האדירה של פעילות הבנייה הרוחשת בכל אשר תפנה – לא נראית אלא…גם בערים הראשיות האחרות בסין.

בשנים האחרונות חלו מספר מהפכים בשוק הנדל"ן הסיני. עקב העלייה המתמדת ברמת החיים הולכת ונוצרת שכבה רחבה של מעמד ביניים: הרבה מהם נמנים על עובדים שכירים בחברות עתירות ידע, בחברות זרות הפועלות בסין או סינים החוזרים משהות ממושכת בארצות חוץ. אלה מהווים, כיום, חלק ניכר מרוכשי הדירות והמשרדים הן בערים הגדולות והן בערי השדה. אפשרויות המימון הנוחות שהועמדו לרוכשים הסיניים (ועד עתה גם לתושבים זרים ואפילו לתיירים) – משכנתאות לתקופות ארוכות ללא צורך, כמעט, במימון עצמי (עד 80 או 90 אחוזים מהעלות), זמינות הולכת וגדלה של הצע נדל"ני וכיוצ"ב – הם גורמים נוספים שיוצרים ביקוש גדול המסתער על ההיצע שגם הוא הולך וגדל. על כל אלה יש להוסיף את התופעה המיוחדת לסין על פיה מתאגדות משפחות שלמות לעזור לבני המשפחה שאין ברשותם דירה לרכוש  נכס (במקרים רבים אלו הילדים שרוכשים דירה קודם כל להוריהם…).

מצבים אלו יצרו רתיחה בשוקי הנדל"ן ואילצה את הממשלה, בשנתיים האחרונות, לנקוט במספר צעדים לצינון השוק: לקבלני הבניין לא נתנה האפשרות לממן את הבנייה ממכירות 'על הנייר' אלא במימון עצמי עד לגמר הבנייה (ורק אז להתחיל במכירות); רוכשי הדירות נדרשו להשקעות עצמיות גדולות יותר והוגבלו במימון הנכסים על ידי המשכנתאות (70%); והתקנה החדשה המתקבלת בימים אלו לפיה זרים המעוניינים לרכוש דירות או משרדים

רשאים לעשות זאת רק אם היו תושבי אותה עיר לפחות לתקופה של שנה אחת.

מירב מומחי ההשקעות תמימי דעים כי שוק הנדל"ן הסיני נמצא רק בחיתוליו ובמבט על מקומות אחרים בעולם – עתיד ההשקעות בנדל"ן בסין נראה כמבטיח ביותר. עד עתה היו הערים הראשיות מוקדי ההשקעות בנדל"ן בעיקר משום שה- GDP בערים כמו שנחאי ובייג'ין הוא פי שבעה מזה שבשאר המחוזות בסין והוא אף גבוהה יותר מהממוצע במדינות כמו אמריקה הלטינית ומקסיקו. זו הייתה אחת מהסיבות העיקריות לזרימה אדירה של השקעות הן מבית והן מחו"ל שהפכו את הערים הראשיות בסין למוקדי השקעה ואף הניבו תשואות נאות. אולם ההזדמנויות שהיו בעבר הולכות ומצטמצמות וכבר קשה למצוא פרוייקטים מעניינים בערים הראשיות.

מאידך רמת החיים בפריפרייה ממשיכה לעלות, אם כי בקצבים מתונים יותר, מזו הקיימת בערים הגדולות, ניכרת עלייה מתמדת באפשרויות ההשתכרות, מפעלים רבים עוברים לערים המישניות עקב כוח עבודה זמין וזול יותר, ראשי הערים והמנהיגים המקומיים במחוזות המשניים מציעים הטבות שונות מעבר לניתן להשגה בערים הראשיות, הממשלה המרכזית בבייג'ין והממשל המקומי דואגים לפיתוח נרחב של התשתיות ופריסת רשתות קווי תחבורה ודרכים – כל אלה בנוסף למחירים הנוחים של קרקעות ונכסים מפנים את המשקיעים לערי השדה או הערים מהליגה השנייה. מגמה זו מסתמנת, אומנם, לא רק בסין אלא נרשמת גם במקומות שונים בעולם, אולם יש מספר הבדלים מהותיים הקשורים למצב המיוחד לסין. גודל האוכלוסייה באותן ערים המכונות ערים מהליגה השנייה או ערי השדה בסין יכול להגיע למספר מיליוני תושבים. אם ניקח, לדוגמא עיר בשם צ'ונגצ'ין (עליה לא רבים שמעו בישראל) מספר התושבים בה מגיע לכ – 30

מיליונים, או עיר "קטנה" כמו שניאנג – 7 מיליוני תושבים, צ'נגדו – 6 מיליון, הנגזו – 7 מיליון, שיאן – 6 מיליון ועוד ערים רבות לא מוכרות בהן מספר התושבים הוא בין 4 ל- 8 מיליונים שכוח הקנייה שלהם מאפשר להם, עתה, לרכוש נכסים ולשפר את מצב מגוריהם. תוכניות החומש של הממשלה המרכזית מפנות משאבים גדולים לפיתוח המחוזות במערב סין – ועם ההחלטות הממשלתיות מגיעים גם המשאבים הכספיים, בניית התשתיות, "דחיפת" משקיעים, פיתוח תעשיות חדשות מתחומי ההיי-טק והביוטכנולוגיה ועוד.

התוצאות המיידיות הניכרות בשטח: ערי המשנה בסין עוברות שינויים דרמטיים – הממשלות המקומיות בערי השדה מפתחות פארקים תעשייתיים מודרניים למפעלים עתירי ידע וטכנולוגיה ומושכות חברות רב-לאומיות להקים את מרכזי הייצור והפיתוח בתחומיהם. מפעלים אלו מספקים עבודה לבוגרי האוניברסיטאות בפריפריה ומושכים אוכלוסייה צעירה ואיכותית לחפש את עתידם במקומות בהם יהיה באפשרותם להשפיע, לשפר את מגוריהם, לעבוד בסביבת עבודה מתקדמת והיי-טקית, להנות משירותים קהילתיים איכותיים, מבתי ספר טובים לילדיהם וכו'. מחירי הדירות והמשרדים סבירים ביותר – מחיר מ"ר למגורים איכותיים בקוטג' חדשני עולה בעיר השדה 6-7 אלפי יואן (שהם 650 עד 900 דולרים) לעומת דירה בערים הגדולות בהן מ"ר ממוצע הוא, כיום, בסך 1750 דולרים.

אין ספק כי שוק הנדל"ן הסיני הוא כיום השוק המבטיח ביותר בעולם עם ההזדמנויות הרבות ביותר, עם התשואות הגדולות ביותר על ההשקעות, עם התחזיות העתידיות המבטיחות ביותר המבוססות על עורף של גודל אוכלוסייה המתעצמת והמשפרת את מעמדה הכלכלי ומתרגמת את הצלחתה קודם כל לרכישת נכסים, עם נהירה של משקיעים מקומיים וזרים.

משקיעי הנדל"ן הישראליים, כמו בתחומים רבים אחרים, החלו רק עתה לגלות עניין ולגשש את דרכם לשוק הסיני. לא המרחק מישראל הוא שעצר אותם – אלא המורכבות וההתמחות הדרושים לעבודה בסין. על מנת לבצע חדירה נכונה לשוק הסיני, צריך להכיר ולהטמיע את התרבות העסקית הסינית. אנחנו "המערביים" הם אלה שצריכים להסתגל לסגנון העבודה הסינית ויש להיערך לכך עם שימת דגש בעיקר על הנושאים הבאים: יצירת קשרים אישיים (מעבר למגעים העסקיים) והבנת מושג ה – "GUANG XI" (= קשרים). התחברות אישית לשותף הסיני הינה בעלת חשיבות עליונה לסגירת עסקאות וזאת נעשית על ידי בילויים משותפים כגון: ארוחות ערב הגולשות לתוך השעות הקטנות של הלילה לבילוי ושירה ב – KTV (קריוקי) ושתייה מרובה מהיין הסיני (BAI JIU) וכמובן החלפת מתנות… אולם מעל הכל נקודות המפתח להצלחה עסקית בסין הן: סובלנות, סבלנות, כבוד ו"שמירה על הפנים" (LOOSING FACE NOT).

המפתח המרכזי להצלחת משקיעי הנדל"ן הישראליים, בבואם לפעילות בסין, טמון בראש ובראשונה בבחירת שותף מקומי מתאים שיש לו קשרים עם ראשי הממשל המרכזי וקשרים עם ראשי הערים והמחוזות. שותף עם רקורד מוכח של בניית פרויקטים גדולים והמוכן להיכנס למיזם משותף בבעלות שווה עם הגורם הישראלי. מאידך ההצלחה של אותה חברה ישראלית תלויה גם בנוכחות הישירה שלה בסין ומענה ישיר בכל שלבי המו"מ ולאחריו. זאת ניתן לעשות על ידי שיתוף פעולה עם גורמים ישראליים הפועלים כבר בסין והמכירים את התרבות העסקית הסינית (כולל שליטה בשפה הסינית) שיפתחו "משרד קדמי בסין" שממנו תתבצע כל הפעילות העסקית.

הכותב הוא חיים שפריר – יו"ר תפנית אינווסטמנט גרופ – קונסורציום של חברות להשקעות בנדל"ן בסין ומבעלי חברת תפנית תקשורת בע"מ הפעילה בסין כבר 13 שנים.

השקעות לימודים ועבודה בסין לתושבי ישראל – היבטי מס (חלק א')

אריה ליבוביץ, עו"ד[1][1]

מבוא

סין המכונה פעמים רבות בשם "הענק המתעורר" מעוררת עניין רב אצל משקיעים תושבי ישראל. בשנים האחרונות החלו בעלי עסקים גדולים כקטנים אשר הינם תושבי ישראל להעביר חלק ניכר מן הפעילות העסקית שלהם לסין.

סין מהווה קרקע פורייה להשקעות ולפעילות עסקית. אין המדובר רק בכוח העבודה הזול (אשר כמובן מהווה נדבך חשוב בשיקולים העסקיים) ומכאן עלויות ייצור נמוכות. המדובר גם ביתרונות מס שונים. כך לדוגמא סין חתומה על עשרות אמנות מס עם מדינות שונות בעולם (כמעט 70 אמנות מס (לא כולן בתוקף), זאת לצד טיוטות שטרם נחתמו עם מדינות נוספות) בין המדינות עימן חתומה סין על אמנות מס ניתן למנות כמובן את ישראל כמו גם את אוסטריה, אוסטרליה, ארמניה, בחריין, בנגלדש, ברבדוס, בלגיה, ברזיל, ארצות הברית, קפריסין, דנמרק, לאוס, לטביה שוודיה, שוויץ, תאילנד, ספרד, דרום אפריקה ועוד רבות. חלקן של אמנות מס אלו קושר את סין עם מדינות עימן אין לישראל קשרי מסחר והמסחר עימן דרך סין יכול להוות קרקע נוחה למסחר עם מדינות אלו.

בסין כמו גם בישראל כוחם של הוראות אמנות המס גובר על הוראות הדין הפנימי (סעיף 196 לפקודת מס הכנסה) ולכן מקום בו יש למסות את ההכנסה שהופקה בהתאם לדין הפנימי, אך בהתאם להוראות האמנה זכאית הכנסה זו לפטור יחול הפטור. כמו כן חברות השקעה זרות זכאיות בסין לפחת מואץ על חלק מנכסיהן בכפוף לסוג הנכס ולקבלת אישור מרשויות המס בסין, שיעורי מס מופחתים לחברות זרות ועוד.

יחד עם זאת ברשימה זו לא נעסוק במערכת המס הסינית. המדובר במערכת מורכבת הכוללת למעלה מ-20 סוגי מיסים. בבסיס השיטה עומדת שיטת המס הפרסונלית במסגרתה תושבי חוץ מתחייבים במס על הכנסותיהם המופקות בסין או מכוח זיקה לסין. יחד עם זאת נציין ב"קצירת האומר" ובאופן כללי בלבד, כי מס החברות המוטל על חברות מקומיות בסין הינו בשיעור אפקטיבי של 33%. שיעור מס זה מורכב מ-30% מס לאומי ועוד 3% מס מקומי. לצידו של שיעור מס כללי זה קיימים בסין גם מעין "איזורי פיתוח" בהם מופחת מס החברות עד לכדי 24%, זאת לצד האפשרות לקבלת אישור מרשויות המס למפעל מאושר אשר יכול להביא להפחתה נוספת ומשמעותית בנטל המס.

נציין כי לאור הלחץ שהופעל על ממשלת סין על ידי ארגוני סחר בינלאומיים ובהתאם להודעת משרד האוצר בסין ייתכן והחל משנת 2007 ירד שיעור מס החברות האפקטיבי בסין לכדי 27% בלבד תוך שהוא נקבע כמס אחיד הן לחברות מקומיות והן לחברות זרות. יחד עם זאת חברות זרות הזכאיות כיום לשיעורי מס מופחתים יזכו לתקופת חסד של מס' שנים בהם ימשיכו לחול שיעורי המס הישנים.

הרשימה שלהלן כמו גם הבאות אחריה יידונו בחלק מהסדרי המס הקיימים באמנת המס בין ישראל לסין אותם כדאי למשקיעים, עובדים וסטודנטים הלומדים בסין לזכור ולהכיר. הכרת הסדרים אלו יש בה בכדי לסייע ולהפחית את נטל המס. ברשימה זו כמו גם ברשימה הבאה נעסוק בהיבטי המיסוי הקבועים באמנת המס לעניין השקעות נדל"ן בסין, משלוח עובדים ישראלים לסין וכן בתופעה החדשה של סטודנטים ישראלים הלומדים בסין. לאחרונה אנו ערים בישראל לתופעה לפיה סטודנטים הלומדים באוניברסיטה בישראל לומדים במסגרת לימודיהם את השפה הסינית. לאחר מכן נוסעים סטודנטים אלו ללמוד את התואר השני שלהם במקצועות דוגמת משפטים או מנהל עסקים דווקא בסין ולא במדינות המסורתיות לעניין זה דוגמת, ארצות הברית ואנגליה.

כיצד לתכנן את היבטי המס עובר להשקעה בסין:

כפי שכבר הוסבר לעיל מערכת המס בסין הינה סבוכה ואינה פשוטה כלל ועיקר. פעילות מיטבית בסין מבחינת היבטי המס עבור תושבי ישראל, מצריכה ייעוץ מקדים של מומחה מס ישראלי שיעמוד בקשר עם מומחה מס סיני, הסתפקות באחד מהם אינה כדאית ומומלץ לפנות לעו"ד/רו"ח ישראלי אשר הוא שיעבוד באופן ישיר עם עו"ד סיני וכך ניתן יהיה להציג בפני הלקוח תמונה שלמה.  כפי שנראה להלן בכדי להפחית את שיעורי המס בהם מתחייבים תושבי ישראל המשקיעים בסין מומלץ לבצע את ההשקעה שלא באופן ישיר דרך חברה ישראלית. יחד עם זאת בשתי הרשימות הראשונות, לא נעסוק בתכנוני המס שנועדו להפחית את נטל המס אלא נסקור בקצרה את החיובים החלים על תושב ישראל המשקיע בסין ישירות (חברה ישראלית) ולא באמצעות חברה זרה. בתכנוני המס שנועדו להפחית את נטל המס הכללי נדון ברשימות הבאות.

השקעות נדל"ן בסין

בשנים האחרונות התופעה של ישראלים המשקיעים בנדל"ן מניב בסין הולכת וצוברת תאוצה. אמנת המס בין ישראל לסין קובעת זכות מיסוי ראשונית למדינת המקור בגין הכנסה הנובעת ממקרקעין – נדל"ן (הכנסה ממקרקעין), זאת בהתאם לכלל המיסוי שאומץ באמנת המודל של ה-OECD. כמו כן במקביל לאמנת המודל של ה-OECD, גם אמנת המס בין ישראל לסין מרחיבה את הגדרת הדיבור "הכנסה ממקרקעין" כך שיכלול אף הכנסה מהשכרת מקרקעין או שימוש במקרקעין בכל דרך שהיא.

יוצא איפוא כי משקיע ישראלי המשקיע בנדל"ן מניב בסין יתחייב בראש ובראשונה במס החל בסין (זכות מיסוי ראשונית למדינת המקור) ובמקביל תטיל עליו ישראל מס משלים תוך קבלת זיכוי כנגד המס ששולם בסין. לעניין זה נציין כי הזיכוי אותו תקבל החברה הישראלית המשקיעה בסין כולל לא רק את המס לאומי – מדינתי אלא גם את המס המקומי (3%) מנסחי האמנה הקפידו על כך ובמסגרת סעיף 2 באמנת המס בין ישראל לסין הדן "במיסים הנדונים" באמנה ואשר עליהם חלים הסדרי האמנה נקבע במפורש גם "מס הכנסה מקומי".

יחד עם זאת נציין כי השקעה בדרך זו עשויה אם תעשה באופן ישיר להתברר כבלתי משתלמת. באמנת המס בין ישראל לסין לא קיימת הוראת "חסך מס". הוראת חסך מס כפי שקבועה באמנות מס של ישראל עם מדינות דוגמת אתיופיה, סינגפור, ג'מאיקה ועוד, מאפשרת לתושב ישראל המשקיע באותן מדינות להינות בפועל מהנחות מן המס הניתנות באותה נדינה. כך לדוגמא אם באותה המדינה מס החברות הינו 30% אך חברה הפועלת באיזור פיתוח זכאית להנחה של 10% ,הריב שחברה זו המשלמת את מיסיה באותה מדינה תקבל בישראל זיכוי על סך של 30% בהתאם לשיעור המס המקורי, זאת על אף שבפועל שילמה 20% בלבד.

יוצא איפוא כי חברה שתהא זכאית למס מופחת בסין בין אם מחמת העובדה שהיא מפעילה מפעל מאושר  (אפשר במקרים מסוימים להגיע גם ל-0% מס) או מחמת העובדה שהיא יושבת באיזור פיתוח, לא תהנה בפועל מהטבת המס אותה היא מקבלת בסין ואת שיעורי המס אותן חסכה בסין יהא עליה להשלים בישראל היות והזיכוי מן המס אותו תקבל בגין המס ששולם בסין יהא מופחת.

זכות מיסוי ראשונית מוקנית לסין על פי האמנה גם כאשר המדובר בחברת מקרקעין. במקרה כאמור קובעת אמנת המס עם סין זכות מיסוי ראשונית למדינת המקור לחברה שעיקר רכושה מורכב (במישרין או בעקיפין) ממקרקעין הנמצאים במדינת המקור (סין). זאת בשונה למשל ממכירת מניות חברה רגילה. במקרה כאמור כאשר תושב ישראל מוכר את מניותיו בחברה שאינה חברת מקרקעין יחול פטור מלא במדינת המקור – סין, והרווחים ימוסו במדינת המושב לה קיימת זכות מיסוי בלעדית (ישראל).

נקודה נוספת אותה כדאי לזכור ביחס להשקעות נדל"ן בסין נוגעת לעניין של מוסד קבע. אמנת המס בין ישראל לסין בדומה לרוב אמנות המס של ישראל שנחתמו עובר לשנת 2000 קובעת הסדר למיסוי הכנסות של מוסד קבע בסין לפיו תהא מדינת המקור (סין) רשאית למסות ראשונה את ההכנסות שיש לייחס למוסד הקבע. כדאי לזכור כי בהתאם לאמנת המס, מקום בו מדובר באתר/פרוייקט בנייה אשר הפעילות בו אינה נמשכת למעלה מ-12 חודש לא יראו באתר כאמור מוסד קבע ולמדינת המקור – סין לא תינתן זכות מיסוי ראשונית.

לסיום ובכדי לעמוד על החשיבות הרבה שיש ליתן לבקיאות בדיני המס בישראל בדגש על אמנות מס כאשר באים לתכנן את נטל המס הבינלאומי בכלל וביחס לסין בפרט. חשוב להבחין כי במסגרת סעיף 24 לאמנת המס ישראל – סין מצויה בהיחבא הטבת מס משמעותית בדמות "זיכוי עקיף".

כפי שהסברנו לעיל בהתאם לשיטה למניעת מסי כפל שנקבעה באמנת המס בין ישראל לסין, יהא זכאי תושב ישראל לזיכוי בישראל בגין מס ששולם על ידו בסין. זיכוי עקיף משמעותו קבלת זיכוי על ידי תושב ישראל שקיבל דיבידנד מחברה תושבת סין, הפעם כנגד מס ששולם על ידי החברה. יחד עם זאת תנאי לקבלת ההטבה הינו כי אותו תושב ישראל מחזיק ב-10% לפחות מן הזכויות לרווחים בחברה הסינית